Niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych i utrzymujące się, dość wysokie ceny najmu zachęcają do tego, by inwestować w mieszkania przeznaczone na wynajem. Popularną praktyką wśród inwestorów jest kupowanie dużych lokali w kamienicach i dzielenie ich na mniejsze.

Według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami, w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków zdecydowało się ulokować swój kapitał w nieruchomościach. Jeśli chodzi o wynajem, wciąż najczęściej poszukiwane są kawalerki oraz małe mieszkania dwupokojowe. Idealnym pomysłem wydaje się zatem zakup jednego dużego lokalu i podzielenie go na kilka mniejszych. Jakie warunki należy spełnić, by taki podział był w ogóle możliwy?

Podstawy prawne

Prawo dopuszcza możliwość podziału jednego lokalu na kilka innych, jednak wymaga to najpierw zgody wspólnoty. Muszą również zostać zachowane odpowiednie warunki. Zgodnie z Ustawą o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny to „izba lub zespól izb wydzielonych ścianami i przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi”. Oznacza to, że podział jednego mieszkania na dwa, z których jedno jest np. pozbawione dostępu do łazienki, jest niewykonalny. Nowy lokal musi być także na stałe podzielony ścianami oraz mieć osobne drzwi wejściowe. By rozpocząć procedurę podziału potrzebne będzie sporządzenie inwentaryzacji budowlanej nieruchomości. Składa się ona z dwóch części – opisowej oraz graficznej – i dotyczy m.in. rozmieszczenia pomieszczeń oraz stanu technicznego lokalu. Następnie należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali w urzędzie miasta – dopiero otrzymanie takiego dokumentu umożliwia dalsze działania. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku w formie aktu notarialnego u notariusza o utworzenie ksiąg wieczystych. Konieczne będzie również pozyskanie zgody na przeprowadzenie robót budowalnych.

Od pomysłu do realizacji

Formalności mamy już za sobą, czas na realizację. Jeśli zmiany, których chcesz dokonać, tworząc z jednego lokalu kilka mniejszych, wymagają np. burzenia ścian, musisz ustalić, które z nich są nośne, a które działowe. Te drugie bez przeszkód możesz modyfikować lub usuwać. Te pierwsze przenoszą ciężar całego domu na fundamenty, dlatego ingerowanie w nie może stanowić zagrożenie dla bezpiecznego użytkowania całego budynku. Przed jakąkolwiek ingerencją należy koniecznie zapoznać się z planami budynku i upewnić, czy ściana działowa nie kryje w sobie np. elementów konstrukcyjnych, instalacji elektrycznych, wodnych itp. Należy również pamiętać, że przesuwając bądź usuwając ścianki działowe, zmieniasz kubaturę poszczególnych pomieszczeń. Przez to konieczna może okazać się wymiana grzejników na takie o większej lub mniejszej mocy, by zapewnić komfort cieplny.

Wszelkie przeróbki warto konsultować z zarządca budynku – powinien on dysponować szczegółową, powykonawczą dokumentacją nieruchomości. Wato również zadbać o sąsiadów i przeprowadzić prace remontowe w najmniej uciążliwy dla nich sposób.